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熱點(diǎn)關(guān)注丨東莞城市更新前期工作流程與關(guān)鍵要點(diǎn)!

廣東裝配式建筑分會(huì)     2020-12-02     3764

廣東省2009年推進(jìn)實(shí)施“三舊”改造為契機(jī),十余年來,東莞也朝著2020年完成“三舊”改造土地面積30萬畝的目標(biāo)邁進(jìn),并結(jié)合自身特色相繼創(chuàng)新出臺(tái)了若干政策,從探索推進(jìn)全市城市更新工作管理機(jī)制的改革轉(zhuǎn)變,到創(chuàng)新取消村企合作改造模式,再到創(chuàng)設(shè)單一主體掛牌招商實(shí)施機(jī)制等,系列重磅新政策出臺(tái)也打開了東莞存量土地更新改造的新局面。


東莞劃定的240余個(gè)城中村更新改造項(xiàng)目,更是吸引了眾多前期服務(wù)商和金融機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注,爭相涌入布局以期掘金炙手可熱的改造市場,但東莞獨(dú)特的政策體系和創(chuàng)新的舊改模式也讓很多市場主體的介入進(jìn)展緩慢,甚至望而卻步。



今天筆者便給大家梳理一下,東莞城市更新的前期工作流程以及需要注意哪些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),助力大家項(xiàng)目的加速推進(jìn)。



01
STEPS前期調(diào)研


當(dāng)中包含:現(xiàn)狀建筑情況分析、相關(guān)規(guī)劃條件分析、項(xiàng)目定位及發(fā)展方向、用地規(guī)劃及開發(fā)量預(yù)測、公配設(shè)施規(guī)劃及用地貢獻(xiàn)、城市設(shè)計(jì)方案模擬等。



對于市場進(jìn)入東莞城市更新項(xiàng)目來說,第一件事便是對項(xiàng)目的前期調(diào)研,這是房企接觸一個(gè)舊改項(xiàng)目最基礎(chǔ)需要了解的東西。其中對于現(xiàn)狀建設(shè)情況分析以及用地規(guī)劃及開發(fā)量預(yù)測至關(guān)重要,這關(guān)乎到后續(xù)拆補(bǔ)方案的制定以及成本管控和稅務(wù)管控。




02
STEPS 編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?/spna>



東莞更新單元?jiǎng)澏?,深度介于深圳?jì)劃立項(xiàng)和專項(xiàng)規(guī)劃,對于項(xiàng)目功能、用地面積、規(guī)劃面積等,基本確定。


需要注意的是方案編制主體是由鎮(zhèn)政府或街道辦事處進(jìn)行編制。其中規(guī)模要求單元面積150畝-500畝(市區(qū)、石龍的單元面積可以適當(dāng)降低),政府主導(dǎo)、工改工、限制公益性改造等不受面積限制。




03
STEPS 核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益



核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益不僅僅是保障了改造主體的合法權(quán)益,也避免了后期開展工作時(shí)不必要的一些麻煩。


核查與確認(rèn)幾個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)便是房屋權(quán)屬人是否為集體經(jīng)濟(jì)組織成員,依法登記的土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人數(shù)量以及未依法登記的實(shí)際使用人。未依法登記的房屋是否符合歷史遺留條件和是否有轉(zhuǎn)讓協(xié)議。




04
STEPS 征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿



征詢意愿決定了改造是否可以順利進(jìn)行。以及后續(xù)需要滿足的集體需求和釘子戶數(shù)量等因素。



征詢拆除范圍內(nèi)全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人更新意愿需要權(quán)益土地面積與權(quán)益人數(shù)均達(dá)到90%以上。同意實(shí)現(xiàn)包括了土地與房屋納入更新的范圍以及改造模式。需要開展的會(huì)議有股東(代表)大會(huì)以及黨政班子聯(lián)席會(huì)審議。




05
STEPS 擬定拆遷補(bǔ)償方案



拆遷補(bǔ)償方案是集體與房企最關(guān)注的點(diǎn)之一,拆補(bǔ)方案的設(shè)定決定村集體的配合程度以及房企最后拿到土地成本的最關(guān)鍵的因素。



拆補(bǔ)方案是由鎮(zhèn)政府(街道)組織擬定的,政府下屬單位機(jī)構(gòu)通過對土地、房屋現(xiàn)狀條件資產(chǎn)評估以及規(guī)劃條件資產(chǎn)評估,價(jià)高者,計(jì)入掛牌底價(jià)。集體經(jīng)濟(jì)組織通過與政府協(xié)商、委托機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估、再通過集體民主表決,確認(rèn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其中民主表決需要80%以上權(quán)益人書面同意方可納入拆補(bǔ)方案。




06
STEPS 確定政府(集體)綜合收益
 


城市更新項(xiàng)目不是房企與權(quán)屬人之間的博弈,還包括政府與集體等多方之間的協(xié)商。利益分配是否平衡是項(xiàng)目是否能活得多方支持的關(guān)鍵。


利益分配需要注意的是,房企是否符合項(xiàng)目掛牌招商公告的約定,對政府無償移交公配設(shè)施的用量與用地的面積。是否能給當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)一定的人才用房與引入產(chǎn)業(yè),對當(dāng)?shù)啬芊衿鸬江h(huán)境改善作用,有無綜合整治工程。在拆補(bǔ)方案內(nèi)對集體組織的物業(yè)保障有多少,貨幣補(bǔ)償有多少。東莞的單一主體掛牌招商采用競價(jià)方式,也就是所謂的價(jià)高者得,保障政府土地出讓的收益。




07
STEPS 編輯掛牌招商方案


    

編輯掛牌招商方案是前期工作中最關(guān)鍵的一步,也是決定項(xiàng)目能不能上平臺(tái)找到心儀的服務(wù)商。



方案內(nèi)容包括了更新單元概況更新單元現(xiàn)狀、更新單元?jiǎng)澏?/span>、掛牌招商條件、掛牌招商的可行性分析以及報(bào)名資格等。需要注意的方面有報(bào)批招引方案時(shí),500畝以下可由鎮(zhèn)政府(街道)進(jìn)行審批,500畝以上需要市政府審批。方案需要通過集體股東(代表)大會(huì)進(jìn)行集體決議。而服務(wù)的有效期一般為兩年,實(shí)際村改可以延長至三年。


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